תאריך עדכון אחרון: 07.05.2021
מה אומר לכם המושג ריביות משכנתא? אילו ריביות משכנתא קיימות? האם הריבית הנמוכה ביותר היא זו שתתאים לכם? לאיזה שיקולים נתייחס בבחירת ריבית משכנתא מותאמת? איך תוכלו להפחית את ריבית המשכנתא?
שאלות רבות אנו נשאלים על ריביות משכנתא, התשובות ידועות לכם? מצוין! כעת ננסה ליישב לכם את המידע בצורה ברורה וקלה להבנה גם למי שלא בא מתחום המשכנתאות.
קודם נבין מה זה ריביות משכנתא
ריבית משכנתא תלויה במסלול משכנתא, בבחירת תמהיל משכנתא יוצגו לפניכם מסלולי משכנתא רבים: הלוואה בריבית קבועה, הלוואה בריבית משתנה צמודה לטווח ארוך, הלוואה בריבית פריים ועוד. כל אלו הם סוגי ריביות משכנתא והם יהיו חלק מתמהיל המשכנתא- מהמסלולים שמהם המשכנתא תהיה מורכבת. המסלולים מהווים מרכיב חשוב בבניית המשכנתא.
לכל הלוואת משכנתא נבנה תמהיל משכנתא שהוא בעצם תכנית המשכנתא שלנו. בתמהיל יפורט מה המסלול, מה הסכום של המשכנתא בכל מסלול, לאיזו תקופה ואיזו ריבית קיבלנו בכל מסלול. ניתן לחלק את ההלוואה למספר מסלולים כשכל מסלול על סכום שונה לתקופה שונה, אין הגבלה על מספר המסלולים אך כן יש רגולציה של בנק ישראל שמהווה מגבלה.
בנק ישראל הציב קריטריונים הנוגעים לבחירת מסלול:
- שליש מגובה ההחזר חייב להיות בריבית קבועה, צמודה למדד או לא צמודה למדד, ניתן לשלב בין השניים.
- עד שני שליש מגובה ההלוואה יכולים להיות בריבית משתנה (כגון ריבית פריים). עד לסוף שנת 2020, איפשר בנק ישראל לקחת ריבית משתנה קצרת מועד רק עד לגובה של שני שליש מגובה המשכנתא. החל מה 17 בינואר, יהיה ניתן לשלב בתמהיל המשכנתא ריבית משתנה קצרת מועד על שני שליש מגובה המשכנתא.
לפני שתיגשו להליך לקיחת המשכנתא, ברור לנו שתרצו לקחת את הריביות הנמוכות ביותר… אך כדאי שתעצרו. האם יש דרך להפחית ריבית ע"י הגדלת ההון העצמי ובכך להפחית אחוז מימון (וממילא הריבית תפחת..)? האם הריבית הזולה היא זו שהכי טובה לכם? מסתבר שלא תמיד. אנו חייבים לשים לב לכל הפרטים המשמעותיים במסלול, לפני שנרכיב תמהיל משכנתא. לכל מסלול יתרונותיו וחסרונותיו. יש זול שהוא יקר וכן להפך??… זה בדיוק העניין כאן!
לכן, נזכור לבדוק דבר ראשון, מה גובה ההחזר שנרצה לשלם כל חודש, איזה מסלולים הכי יתאימו לנו ואותם נרצה בתמהיל המשכנתא שלנו ולאחר שבנינו משהו, שמתאים לנו ספציפית, נראה מה האופציות לריביות משכנתא הנמוכות ביותר.
מהם סוגי הריביות במשכנתא?
מהי ריבית בנק ישראל?
נגיד בנק ישראל מכריז בסוף כל חודש על גובה "ריבית בנק ישראל", היא בעצם משקפת לנו את מצב בנק ישראל. הרי הבנק גם מלווה כסף לאנשים וגם מקבל כספים, כאן משתקפת נקודת האמצע של הריבית אותה הבנק לוקח מאנשים עבור הלוואות לבין הריבית שמשלם לאנשים עבור כספים המופקדים אצלו.
הבנו שריבית בנק ישראל משמעותית ומשפיעה על המשק ועל ערך הכסף וכמובן… על מחירי המשכנתאות המטפסים או צונחים אם גובה הריבית משתנה.
ריבית הפריים - מה הכוונה?
בנק ישראל גובה ריבית מוצהרת על כל הלוואה. בריבית פריים הבנק שלכם לוקח לעצמו מרווח נוסף– הוא מפצה על רמת סיכון בנתינת הלוואה. הבנו ש:
ריבית פריים= ריבית בנק ישראל + ריבית עוגן הבנקים .
(0.1+1.5=1.6%= סך ריבית הפריים)
מרווח הפריים בישראל עומד על 1.6% זוהי למעשה ריבית מאד נמוכה ביחס לשאר המסלולים ואין בה עמלה על פירעון מוקדם. לעיתים תינתן ריבית פריים מינוס אך בדר"כ היא ניתנת ללקוחות אמידים שהבנק לא מרגיש סיכון גבוה כלפיהם בנתינת הלוואות. יתכן ותקבלו ריבית פריים פלוס לדוגמא: אם ריבית הפריים היא 1.6% ואתה מקבל תנאי הלוואה של ריבית פריים +5% יוצא שקיבלת את ההלוואה ב6.6% ריבית.
ריבית הפריים נקבעת ע"י הגוף הכלכלי במדינה, בישראל זהו בנק ישראל ועל ריבית זו מסתמכים כל הבנקים במדינה.
כעת ברור לנו מה משפיע על מחירי המשכנתאות וכן גם על הלוואות שונות במשק, גם אם לא כתובה המילה "פריים" והיא לא מצויינת כלל בלקיחת ההלוואה, ההלוואה כן מתבססת על אחוזי הפריים שקבעו הבנקים.
איך מבצעים חישוב ריבית פריים? למה כ"כ חשוב שנדע זאת?
נכון, במוסדות רבים מסתמכים על ריבית הפריים, (כמובן שבעיקר הבנקים), גם חברות האשראי מתבססות על אחוזי הפריים, אבל בנק ישראל לא מציב סכום אחיד מינימלי וכך קורה שבנקים נותנים הלוואות בריביות שונות בלי התייחסות לריבית שנקבעה (זה כן מבוסס על הפריים אבל עליו הם מוסיפים עוד…).
הבנו שריבית הפריים נגזרת מריבית בנק ישראל –אחת לחודש בנק ישראל מעדכן מה גובה הריבית. על ריבית זו מתבססים חישובי ריביות שונות. ריבית פריים נחשבת לריבית בסיכון גבוה ולכן בנק ישראל מאפשר להשתמש במסלול זה עד לשליש מגובה המשכנתא
שיעור ריבית הפריים משתנה ולכן מומלץ להתייעץ לפני שלוקחים הלוואה בריבית פריים כי לא לכולם מתאים גובה החזר שעתיד להשתנות על בסיס חודשי (כמובן שהסכום יכול לעלות ויכול לרדת העניין אינדבדואלי).
ריבית משכנתא ממוצעת- מה הכוונה?
ריבית ממוצעת-כשכמה כן היא, ממוצע הריביות שנותן הבנק להלוואות משכנתא (בעד שעבוד הנכס). היא מורכבת מהלוואות שניתנו לקניית דירה ראשונה /דירה שנייה /דירה להשקעה /לכל מטרה אחרת. לכן כשאנחנו ניקח הלוואה נדרוש ריבית פחותה ממשכנתא ממוצעת (היא כוללת בממוצע שלה סוגי הלוואות שונים שחלקן עם מסלולי ריבית גבוהים מאוד כיוון שהם עם סיכונים גבוהים יותר.) ככלל, נזכור: הריבית בהלוואה משתנה צריכה להיות פחות מהממוצע!!
ריביות אלו תוכלו לזהות בחלק מהבנקים כ "ע" (עוגן) או כ "B" .
למה חשוב שתדעו מה ממוצע הריביות במשק?
אם תגיעו לבנק עם "שיעורי בית" ותדעו מה הממוצע תוכלו להתמקח ולנהל מו"מ ובכך תורידו את עלות המשכנתא.
ריביות משכנתא ממוצעות נחלקות ל 2 :
- .ריביות משכנתא ממוצעות לא צמודות מדד.(במגזר שקלי)
הזכרנו שיש מסלולים שלא צמודים למדד המחירים לצרכן כמו ריבית פריים, ריבית קבועה לא צמודה (-קל"צ) וכדו'. ריביות משכנתא ממוצעות לא צמודות ממד הן בגובה הממוצע של הריביות שהזכרנו כאן. ריביות משכנתא ממוצעות צמודות ממד.
הזכרנו שיש מסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן וכשהוא עולה גובה הריבית גם עולה לכן מסלול כזה נקרא משתנה (גובה הריבית משתנה כל תקופה).ריביות משכנתא ממוצעות צמודות מדד הן ממוצע של גובה ריבית מהלוואות צמודות מדד.
מסלול | אחוז מימון |
|---|---|
עד 45% | 46%-60% | 61%-75% | |
|---|---|---|---|
פריים | 0.8% – 1.1% | 0.9% – 1.1% | 0.9% – 1.2% |
משתנה כל 5 שנים לא צמודה | 3% – 3.15% | 3.2% – 3.35% | 3.35% – 3.6% |
משתנה כל 5 שנים צמודה | 2.1% – 2.35% | 2.3% – 2.55% | 2.55% – 2.8% |
# | # | # | # |
קל"צ 4-5 שנים | 2.2% – 2.35% | 2.25% – 2.45% | 2.5% – 2.7% |
קל"צ 5-10 שנים | 2.4% – 2.6% | 2.45% – 2.7% | 2.7% – 3% |
קל"צ 10-15 שנים | 2.6% – 2.75% | 2.7% – 3% | 3% – 3.3% |
קל"צ 15- 20 שנים | 2.75% – 3.2% | 3%- 3.4% | 3.3% – 3.7% |
קל"צ 20-25 שנים | 3.2%- 3.35% | 3.4% – 3.7% | 3.7% -3.85% |
קל"צ 25-30 שנים | 3.35% – 3.5% | 3.7% – 3.8% | 3.85% -3.95% |
# | # | # | # |
ק"צ 4-5 שנים | 1.75% – 1.9% | 2% -2.1% | 2.2% -2.4% |
ק"צ 5-10 שנים | 1.9% – 2.1% | 2.1% – 2.3% | 2.4% – 2.6% |
ק"צ 10-15 שנים | 2.1%- 2.2% | 2.3% – 2.4% | 2.6% – 2.7% |
ק"צ 15-20 שנים | 2.2% – 2.3% | 2.4% – 2.5% | 2.7% – 2.8% |
ק"צ 20-25 שנים | 2.3% – 2.5% | 2.5% -2.7% | 2.8% – 3% |
ק"צ 25-30 שנים | 2.5% – 2.6% | 2.7% – 2.8% | 3% – 3.1% |
מהי ריבית קבועה?
המסלול הוא בריבית קבועה שלא משתנה.
שני סוגים לריבית קבועה:
קבועה שאינה צמודה למדד (קל"צ)
הקרן לא צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן לעולם לא ישתנה סכום ההחזר, נשמע טוב? אבל, יש כאן חסרונות ותיזהרו מטעויות: הריבית כאן יקרה יחסית, ומרבית הסיכויים הם שכאשר נרצה לצאת מהמשכנתא נצטרך לשלם עמלת פירעון מוקדם…
המסלול נחשב למסלול עם הסיכון הנמוך ביותר ועל כן בנק ישראל מחייב לקחת לפחות שליש משכנתא במסלול של ריבית קבועה.
קבועה צמודה למדד
גם כאן הריבית קבועה ולעולם לא תשתנה אבל, הקרן עצמה צמודה למדד יוצא שהרווחנו, הריבית יחסית זולה, היא גם קבועה ולא תשתנה… אבל אין מתנות חינם… בגלל שהקרן צמודה למדד, המדד יכול לעלות כל חודש מחדש ובכך יעלה גם את הסכום אותו נותר לנו לשלם, גם כאן מסתבר שכאשר נרצה לצאת מהמשכנתא נצטרך לשלם עמלת פירעון מוקדם…
ב"מסלול" זה יש "לנהוג" בזהירות…
מה רווחי יותר מבין השניים?
אין ספק שהריבית הקבועה לא צמודה היא יותר יקרה מהקבועה צמודה אבל מה שיכריע מה יהיה לכם יותר רווחי יהיה גובה המדד השנתי העתידי ואת העתיד כמובן לא ניתן לצפות במדויק…
מהי ריבית משתנה? (בדר"כ כל 5 שנים)
במסלול זה יש שילוב של מסלול הפריים –בו יש תדירות לשינוי ושל מסלול הקל"צ- הריבית הקבועה הלא צמודה בה יש קיבעון מסוים של הריבית וההחזר שלא משתנה.
במסלול זה הריבית משתנה ומתעדכנת אחת לתקופה (בדר"כ כל 5 שנים) במהלך 5 השנים הללו ההחזר והריבית קבועים ואז מגיע תאריך השינוי ושוב 5 שנים עם קביעות…
גם כאן יש שני סוגים:
ריבית משתנה צמודת מדד
הריבית משתנה כל 5 שנים וצמודה למדד המחירים לצרכן ולכן ב 5 השנים הראשונות הריבית יחסית זולה והרווחנו שיש נקודת יציאה ללא עמלה לאחר 5 שנים. אבל, ישנה אי וודאות בנוגע לריבית שנקבל בעוד 5 שנים וגם איך לא, הקרן צמודה למדד ולכן ייתכן וסכום ההחזר יגדל. כדאי שתהיו זהירים עם שיבוץ מסלול זה בתמהיל המשכנתא שלכם.
ריבית משתנה לא צמודת מדד-מל"צ
גם מסלול זה משתנה כל 5 שנים אך הוא לא צמוד למדד יוצא שהרווחנו, הריבית ב 5 השנים הראשונות יחסית זולה – יחסית לקל"צ. גם כאן תהיה לנו נקודת יציאה ללא עמלת פירעון, זה יכול לחסוך לנו הרבה במקרה של פירעון מוקדם. אך גם כאן, אין וודאות בנוגע לריבית שנקבל בעוד 5 שנים. והופה, לא שכחנו, הריבית לא צמודה למדד לכן יושפע גובה החזר הריבית שתיגבה והיא תהיה יקרה יותר לעומת הצמודה למדד.
אז מה הכי שווה לי מבין שניהם?
נוכל לבדוק מה גובה המדד בכל שנה ואז נראה אם זה זול/יקר. אבל את זה לא נוכל לדעת מראש… לא נוכל לדעת מה יהיה המדד בעתיד.. לכן ניתן להגיע לממוצע משוער ואז להשוות עם הבנק לעומת מה שדורש ללא הצמדה. בקיצור הבנק לא טיפש, תהיו זהירים…
ריבית במסלול זכאות איך זה עובד?
טוב, כמו שהבנתם, זוהי הלוואה בתנאים אטרקטיביים, בסבסוד המדינה למי שנמצא זכאי בלבד. נשמע טוב וקליל, נכון? אז למה לא שומעים מספיק על הלוואות זכאות? זהו, שישנם קריטריונים יחסית נוקשים ומגבילים לזכאות:
אם בעבר היתה לכם דירה בבעלותכם ולא משנה מה היה השווי שלה- אתם לא זכאים.
אם אתם לא נשואים ומתחת לגיל שלושים – אתם לא זכאים.
אם הגעתם לפחות מ1000 נקודות – אתם לא זכאים.
אז איך סופרים לנו את הנקודות?
שנה ראשונה לנישואין= 250 נקודות.
כל שנה נוספת= 50 נקודות.
על כל אח או אחות שיש לכם תקבלו 50 נקודות.
ילד ראשון שווה 350 נקודות.
ילד שני עד חמישי= 150 נקודות אבל לא כולל חמישי.
שירות 3 שנים בצבא= 360 נקודות.
נכון, מדובר בסכום של לא יותר מ 3% ריבית לשנה… המסלול הוא מסלול זהה לריבית צמודה למדד בסכום ריבית נמוך יותר ב50%, במסלול זכאות אין עמלות פירעון מוקדם.. הלוואת הזכאות אכן תעזור משמעותית למי שזכאי לה ועל כן, כדאי שתבררו את זכאותכם ותחסכו בריבית.
מה זה ריבית צמודה למט"ח? – (מטבע חוץ)
כאן במסלול הקרן צמודה לשווי המט"ח (שער המטבע), לרוב דולר/ יורו, מסלולים אלו הם עם תדירות שינוי גבוהה. הקרן צמודה למטבע שנקבע מראש (והרבה פעמים גם התקבלה במטבע חוץ) בדר"כ תושבי חוץ שיש להם הכנסות במט"ח משתמשים במסלול זה כדי להחזיר במט"ח אז אם יש לכם הכנסות בדולרים אולי זה ישתלם לכם… שימו לב לעדכוני הריבית אחת לחודש.. וגם קחו בחשבון את השינויים בשערי המט"ח, מבחינת הבנק זה נחשב למסלול בריבית משתנה קצרת מועד ומסלול זה יהיה על חשבון השני שליש שניתן לקחת בריבית פריים. אז קלטתם נכון, הוא פחות נפוץ…
מהי ריבית דריבית?
מי מאיתנו לא שמע על המסכן שחתם על הלוואה בתנאי ריבית דריבית ואז הגיע הסוף המר והיה צריך להחזיר סכום גבוה בהרבה ממה שלווה? מי יודע לחשב ריבית דריבית? איך נחשב את גובה הריבית הזו?
היום אפשר לחשב בעזרת מחשבון בקלות חישובים מורכבים אף יותר מריבית דריבית… רק חשוב לדעת היכן ואיך למקם את הנתונים… אם אתם מתכננים לעשות זאת באופן עצמאי אז הדיוק חשוב כאן מאד, למניעת תקלות ואי נעימויות!
טוב, אז קודם נרצה להבין מה זה ריבית דריבית, אח"כ זה יתחבר לנו להלוואות. אז ככה, ריבית דריבית הכוונה היא שלכל תשלום מצטרפת הריבית והריבית הבאה שמחושבת מחושבת על הסכום הראשוני+ הריבית שהצטברה.
לדוגמא:
לקחתי הלוואה של 100,000 ש"ח בריבית של 6% לשנה. כלומר- ריבית חודשית של 6/12=0.5%, חצי אחוז ריבית לחודש.
לאחר חודש אחד ההלוואה תעמוד על:
100000*1.005= 100500 ש"ח. ההלוואה בחודש הראשון צברה 500 ש"ח ריבית.
בחודש השני ההלוואה תעמוד על:
100500*1.005= 101002.5 ש"ח. ההלוואה בחודש השני צברה עוד 502.5 ש"ח ריבית.
ולמה?
מכיוון שמדובר בהלוואה של ריבית דריבית. מעבר לריבית שאנחנו משלמים על הקרן, על סכום ההלוואה שלקחנו, אנחנו משלמים ריבית גם על הריבית. וכך כל חודש סכום הריבית יגדל ויגדל והסכום שנצטרך לשלם בסוף התקופה גדל.
ולכן- אם ההלוואה היא בריבית דריבית ולא מחזירים ממנה כל חודש כדאי אולי לחשוב רק לשלם את הריביות בשביל לא לשלם את כל הריביות על הריביות.
סוג לוח הסילוקין ישפיע על הריבית דריבית:
ריבית דריבית תהיה כאשר המשכנתא היא לטווח קצר כמו הלוואת בלון בה סכום ההלוואה ישולם בסוף התקופה.
משכנתא שנפרעה לפני סיום תקופת הפיקדון מצב ריבית דריבית לא יווצר בה לדוג' לוח שפיצר שהיא הלוואה לטווח ארוך .
שימו לב:
כל עוד ולא פרעתם פירעון מוקדם את המשכנתא ריבית דריבית תחושב.
אם פרעתם פירעון מוקדם הריבית דריבית תחושב רק עד לתאריך שביצעתם פירעון ולא עד תאריך הפירעון שהיה אמור להיות מלכתחילה.