תוכן עניינים
מה חשוב שתדעו על משכנתא במחיר למשתכן
נכון להיום, מעל 40,000 איש זכו בתוכנית מחיר למשתכן, כעת, כשעל הזוכים להגיע לראות מה הדירה שתתאים להם מבין כל הדירות ובשלב הבחירה הם יושבים לחתום על חוזה ובהמשך הם ניגשים לשלב לקיחת המשכנתא, בשלב זה נשאלות שאלות רבות, משכנתא הנלקחת לדירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן היא לא אותה משכנתא רגילה המוכרת לנו, משכנתא במסגרת מחיר למשתכן מלווה בהטבות מסוימות.
מהן ההטבות הניתנות במסגרת משכנתא כזו? מהו אחוז המימון שיקבל הזוכה במחיר למשתכן?
על שאלות אלו ועוד נענה כאן, כאן נציג בפניכם את ההבדלים הייחודיים למשכנתא במסגרת תכנית מחיר למשתכן ומהי הדרך הנכונה ללקיחת משכנתא במסגרת מחיר למשתכן.
מוכנים?
מה גובה אחוז המימון שניתן לקבל במשכנתא במחיר למשתכן?
אז דבר ראשון, חשוב שכולם יבינו מהו בכלל אחוז מימון, אחוז מימון הוא גובה המשכנתא (באחוזים) שתוכלו לקבל ביחס לערך הדירה, אחוז המימון שתקבלו יקבע כמה משכנתא הבנק יתן לכם כהלוואת משכנתא וכמה הון עצמי אתם צריכים כדי לרכוש דירה.
מה גובה אחוזי המימון המקובלים?
75% מימון יקבל מי שרוכש את דירתו הראשונה ואין ברשותו דירה.
עד 70% מימון יכול לקבל מי שמשפר דיור, הוא מוכר את דירתו הקיימת ורוכש אחרת תחתיה.
עד 50% מימון יכול לקבל מי שיש לו כבר בבעלותו דירה נוספת.
אם מדובר בהלוואה לכל מטרה ניתן לקבל עד חצי מערך הנכס הממושכן.
אם אתם רוכשים דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן, אתם מן הסתם לא בעלי דירה נוספת, הרי מי שבבעלותו דירה נוספת לא יכול להשתתף בתכנית זו, לכן תוכלו לקבל עד 75% מימון לרכישת הדירה.
כאן מגיעה ההפתעה, ערך הדירה המחושב למימון רכישת הדירה מחושב ממחיר שנקבע על ידי שמאי או מה שנכתב בחוזה, אחוזי המימון במשכנתא במחיר למשתכן לא מחושבים ממחיר הרכישה אלא ממחיר הדירה בשוק החופשי, את המחיר קובע שמאי מהממשלה לכל הדירות בפרויקט.
מה גובה אחוז המימון שאני יכול לקבל במשכנתא למחיר למשתכן?
לרכישת דירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מימון, אם הדירה עולה מיליון ש"ח, ניתן לקבל עליה 750 אלף שקלים.
במשכנתא במחיר למשתכן אחוז המימון מחושב משווי הדירה בשוק הכללי, הוי אומר, נכון, לכם הדירה עלתה מיליון ש"ח, אך תכל'ס, מחיר השוק שלה יכול להגיע ל 1.3 מיליון ש"ח, 75% מימון יחושבו מתוך 1.3 מיליון ש"ח ולכן הסכום יהיה גבוה יותר והוא יעמוד על 975,000 ש"ח, אם המחיר היה מחושב רק ממחיר הדירה הייתם יכולים לקבל רק 750 אלף ש"ח, יוצא שקיבלתם יותר מ 90% מימון!
100 אלף ש"ח מספיקים לרכישת דירה דרך משכנתא במחיר למשתכן! מדובר בבשורה טובה עבור הרבה רוכשים פוטנציאליים, אנשים רבים נמנעו מרכישת דירה בגלל הון עצמי לא מספיק גבוה, בדרך זו הם מקבלים אחוזי מימון גבוהים יותר ולכן הרכישה מתאפשרת יותר.
בנוסף לאחוז המימון הגבוה, המדינה מעניקה מענק לרוכשים דירות בערים הפריפריות, המדינה הגדירה יישובים מסוימים המכונים "ערי פריפריה", גובה המענק משתנה בהתאם ליישוב,
היישובים בהם תקבלו מענק של 40 אלף ש"ח הם: חריש, אשקלון, אילת , נהריה,עפולה רכסים ושלומי.
היישובים בהם תקבלו מענק של 60 אלף ש"ח הם: חצור הגלילית, טבריה, מגדל העמק, מעלות תרשיחא, מצפה רמון, סחנין, ירוחם, אופקים, דימונה, נצרת, נתיבות, ערד, קריית שמונה ושדרות.
אם לא זכרתם את עניין המענק שמגיע לכם, אז שימו לב, את סכום המענק תוכלו להוסיף להון העצמי שלכם, בעבר, עד לשנת 2017, המענק ניתן רק לאחר שהסתיימה בניית השלד ולאחר תשלום ההון העצמי.
מהן ההגבלות הקיימות על אחוז המימון הניתן למשכנתא במחיר למשתכן?
- ההון העצמי שיידרש לרכישת דירה לא יהיה פחות ממאה אלף ש"ח, לא יינתן 100% מימון.
- אם ערך הדירה בשוק הכללי הוא מעל 1,800,000 ש"ח, אחוזי המימון יחושבו בצורה רגילה, ערך ממנו יחושב אחוז המימון לא יעלה על 1,800,000 ש"ח. (זה קורה בעיקר במקומות בהם הביקוש גדול לדירות גדולות, לדוגמא, הרצליה.)
האם כדאי לקחת משכנתא במימון גבוה מ 90%?
אז אני מקווה שהתשובה ברורה לכולם, ככל שהמשכנתא היא על חלק גדול יותר מהדירה, ככל שאחוזי המימון גדולים יותר, הסיכון המלווה רב יותר. משכנתא בעלת מעל 90 אחוזי מימון היא מסוכנת יותר, ההחזרים הם גבוהים יותר, הריביות גם הם יהיו גבוהות יותר.
הדבר אותו צריך לבחון הוא גובה ההחזר החודשי, חשוב שההחזר החודשי יהיה מותאם לגובה ההחזר בו הרוכש יוכל לעמוד, אם הוא לא יוכל לעמוד בגובה ההחזר החודשי לא ישנה לנו אם הוא קיבל אחוזי מימון גבוהים או נמוכים, כי למעשה, הוא לא מסוגל לעמוד בגובה ההחזר.
במקרה של קושי בעמידה בתשלומי המשכנתא מי שלקח אחוז מימון גבוה ימכור את דירתו ולא יקבל הרבה תמורתה לעומת מי שלקח אחוזי מימון נמוכים או אפילו ,נניח, 50% מימון, הוא יוכל לקבל 50% מערך הדירה.
הבנו עד כמה חשוב שגובה ההחזר החודשי יהיה מותאם ליכולות הרוכשים, ברגע שהרוכש מסוגל לעמוד בתשלומי המשכנתא לא משנה אם מדובר ב 70% מימון משכנתא או ב 90%. להפך, נוצרה כאן הזדמנות לרכישת דירה באחוזי מימון שמתאימים למי שאין לו מספיק הון עצמי ולכן כדאי לממש אותה.
אם יש לכם הון עצמי גבוה יותר מה טוב, הרווח הוא שלכם, אך ברגע שאין הון עצמי מספק, האופציה הזו בהחלט נותנת מענה. חשוב לבדוק את כל נושא המשכנתא, לבדוק עד כמה הרוכשים יודעים לקראת מה הם הולכים, כדאי לתת ליועץ משכנתאות שיעבור על התיק ויבדוק שהכל תקין ומה יהיה גובה ההחזר בו הרוכשים יוכלו לעמוד (גם למי שיש הון עצמי גבוה כדאית ההתייעצות עם איש מקצוע, זה שיש לך הון עצמי גבוה זה לא מבטיח שתמהיל המשכנתא שיבנה יהיה כזה שמתאים לך).
אחוזי מימון גדולים מאפשרים לאנשים רבים להגיע ביתר קלות אל דירה משלהם, כמובן שבלקיחת המשכנתא חשוב לבדוק אותה מכל ההיבטים עד כמה היא מתאימה לצורכי הרוכש וכמו שאמרנו, התייעצות עם איש מקצוע במקרה כזה היא כדאית מאוד.
איך בוחרים את הדירה בפרויקט הנבחר במחיר למשתכן?
שני דברים עיקריים יקבעו את מחיר הדירה שתבחרו במחיר למשתכן: גודל הדירה שבחרתם והמחיר למטר מרובע. את המחיר למטר רבוע ניתן לדעת מראש, ברגע שאתם נרשמים להגרלה אתם יכולים לראות מה המחיר למטר רבוע, לעומת זאת, את גודל הדירה לא תוכלו לדעת בשלב המוקדם, הדירות נבחרות על פי סדר, מי שזכה ראשון הוא יוכל לבחור ראשון את מיקום הדירה שהוא רוצה ( כן כן, כמה שזה נשמע לכם מוזר, כך מתבצע העניין) ומי שנשאר אחרון יכול לבחור דירה מבין הדירות שנשארו.גודל הדירות לא מתפרסם לפני מועד ההגרלה.
אם אנחנו לא יודעים מראש מה יהיה גודל הדירה שלנו, אין לנו יכולת לדעת מה יהיה המיר המדויק של הדירה, קיימת חוסר וודאות בעניין מחיר הדירה שיתקבל בסופו של דבר, נניח שהמחיר למטר רבוע עומד על 10 אלף ש"ח, אם נבחר דירה של 80 מטר רבוע המחיר יהיה 800,000 ש"ח, אך אם נשארו לנו דירות גדולות יותר, נניח ונותרה רק דירה בעלת 150 מטר רבוע, המחיר שהיא תעלה יהיה בהתאם, המחיר יהיה 1.5 מיליון ש"ח, יכולים להיווצר פערים משמעותיים בין המחיר אותו אתם רוצים לבין היצע המחיר שקיים.
זה לא אומר שהדירות יקרות, אל תתבלבלו, מחיר הדירות במסגרת תכנית מחיר למשתכן היא זולה משמעותית ביחס לדירות הנמכרות בשוק הכללי, אך סכום משמעותי נותר משמעותי גם אם מקבלים עבורו תמורה גדולה יותר, לזוג שתכנן לרכוש דירה במיליון ש"ח (וגם זה יקר להם) יהיה משמעותי עבורם פער של חצי מיליון ש"ח נוספים.
כדי שלא תצאו בסוף מהתכנית, כדאי לבדוק לפני ההרשמה להגרלה אם אתם יכולים לרכוש דירה במחיר ממוצע של הדירות המוצעות, לבדוק אם המשכנתא שתצטרכו לקחת תהיה מתאימה ליכולות שלכם ותתאים לרוב הדירות המוצעות בפרויקט שלכם.
מהו קצב התשלומים לקבלן במחיר למשתכן?
במחיר למשתכן, הקצב בו תצטרכו לשלם לקבלן יהיה שונה מקצב התשלומים ברכישת דירה רגילה מקבלן, כאן לא תוכלו להתמקח עם הקבלן על מועד התשלומים, אחרי חתימת החוזה תצטרכו לשלם 10% ממחיר העיסקה לקבלן.
מה כדאי שתדעו בעניין התשלומים לקבלן במחיר למשתכן?
- את ההון העצמי שלכם תדרשו, לרוב, להפקיד לפני קבלת המשכנתא, במקרים חריגים תוכלו לנסות להגיש בקשה ואם הבנק יראה הוכחה שיש לכם את הכסף והוא פשוט עדיין לא אצלכם, יאפשרו לןלכם את המשכנתא,לא כל הבנקים יבקשו את כל ההון העצמי שלכם לפני שתקבלו משכנתא, אך כן מדובר במרביתם.
- נסו לחשוב על כל הנתונים הקיימים בבניית תמהיל המשכנתא כך שהוא יתאים לכם, לצורך הדוגמא, קחו בחשבון שבזמן הבנייה אתם כבר תצטרכו לשלם משכנתא למרות שהדירה עדיין לא מוכנה, לא כל אחד יכול לעמוד בתשלומים כאלו , המקבילים לתשלום השכירות, במקרה כזה אפשר לבחון אפשרות של הלוואת גרייס חלקית שהתשלום יתחיל עם הכניסה לדירה.
- הרבה פעמים, בפרויקטים שהם לא של מחיר למשתכן, אפשר להקדים את התשלומים ובכך לחסוך את עלות מדד תשומות הבנייה ולהרוויח את הריבית העכשווית במשכנתא שלכם (ולא את הריבית העתידית שאתם לא יודעים מה יהיה גובהה).
- בפרויקטים של מחיר למשתכן עניין הקדמת התשלומים קיימת ב 3 מצבים:
- קבלני פרויקט שלא מוכנים לקבל תשלום מוקדם בשום אופן.
- קבלני פרויקט שמוכנים לקבל תשלומים מוקדמים בתנאי שמשלמים להם אחר כך גם את מדד תשומות הבנייה, במקרים כאלו חשוב שתזכרו בגובה מדד תשומות הבנייה יכול להגיע לסכום משמעותי של עשרות אלפי שקלים ואם הדירה שלכם יקרה, ייתכן שאף יותר (במקרה כזה הרווחתם מהקדמת התשלום רק את הריבית העכשווית, לא חסכתם כאן בשום דבר אחר).
- קבלני פרויקט שאין להם בעיה עם תשלומים מוקדמים, הם לא יחייבו אתכם שוב עבור מדד תשומות הבנייה (כאן אתם מרוויחים גם חיסכון בתשלום מדד תשומות הבנייה וגם ריבית עכשווית).
למה צריך להיערך מוקדם עם קבלת אישור עקרוני למשכנתא?
ביום בהיר קיבלתם הודעת מייל על זכייתכם בהגרלת מחיר למשתכן, בהמשך תצטרכו להגיע אל המקום לבחור דירה, לחתום על חוזה ובעצם, להתחייב על משכנתא.
במקרים כאלו הלחץ עומד, הוא קיים, אתם צריכים להביא אישור עקרוני למשכנתא, לראות אחוזי המימון שאתם צריכים והעומס עליכם גדול, לכן, מומלץ מאוד להיערך מראש, עוד לפני שאתם בוחרים דירה וחותמים על חוזה לרכישתה, כך לא תהיו לחוצים, תהיו ערוכים מראש, ברגע שלקוח לחוץ הבנק רואה את זה עליו והוא מצליח "לדחוף" לו את הריביות במסלולים שהוא רוצה,שימו לב להימנע מטעויות נפוצות ובכלל, ייעוץ מקצועי יעשה לכם סדר,ככל שתורידו ממכם את הלחץ תרוויחו יותר.
אל תשכחו את מסלול הזכאות
המשתתפים בתכנית מחיר למשתכן זכאים ברובם לתעודת זכאות המקנה להם זכאות לריביות משכנתא נמוכות בסבסוד המדינה. את התעודה מוציאים בבנק, עליכם למלא טופס להגשת תעודת זכאות בצירוף מספר מסמכים שונים וזהו, התעודה היא ספציפית למשכנתא, לא ניתן להשתמש בה לצורך דברים אחרים.
התהליך אורך מקסימום כשלושה שבועות (יש פעמים שהוא יארך שבוע), המלצה שלי, אל תעשו את הכל בבת אחת, גם את תעודת הזכאות לא צריך להוציא ברגע האחרון, אתם יכולים להוציא את תעודת הזכאות מראש ובכך לחסוך לכם את הלחץ הצפוי.
למה ההתמקחות עם הבנקים שונה במשכנתא במחיר למשתכן?
לכל בנק פרמטרים שונים בנתינת משכנתא, יש עלויות שתוכלו לחסוך אם אתם יודעים לנהל משא ומתן בצורה נכונה, במשכנתא של מחיר למשתכן יהיו בנקים שירצו לבדוק כל פרויקט באופן ספציפי לפני שהם מאשרים את המשכנתא, יש בנקים שלא מאשרים אחוזי מימון גבוהים כמו שתוכלו לקבל, בכל בנק קיימות הנקודות הרגישות שם ניתן ללחוץ, לא כל אחד יודע לנהל משא ומתן בצורה נכונה ויעילה, יועץ משכנתאות מקצועי יידע לנהל עבורכם את המשא ומתן בצורה יעילה כי אחרי הכל, ההתמקחות במשכנתא של מחיר למשתכן היא מורכבת יותר, וכמובן, גם כאן ההמלצה שלנו היא לא לעבוד בלחץ…
לסיכומו של דבר,
משכנתא של מחיר למשתכן היא בעלת ייחודיות משלה, היא לא שונה בהרבה ממשכנתא רגילה, גם למשכנתא רגילה כדאית היערכות מוקדמת, תמיד כדאי לפעול מתוך רוגע, ללא לחץ, במשכנתא של מחיר למשתכן יהיה צורך חשוב בהנפקת תעודת זכאות, חישוב גובה אחוזי המימון ועוד, אם אתם רוצים לנהל את המשכנתא קחו אותה לידיים שלכם, בפרט אם אתם לא רוצים שהיא תנהל את החיים שלכם…
אם אתם מחפשים יועץ משכנתאות שיעזור לכם עם משכנתא מחיר למשתכן, אתם מוזמנים לפנות אלינו לפגישת היכרות