משפרי דיור? המידע הוא בשבילכם!
רוב רוכשי הדירות, כעבור כמה שנים נוכחים לראות כי הדירה כבר לא תואמת לצרכיהם, הם רוצים להשתדרג לדירה אחרת, מותאמת יותר, אם אתם מאלה שרוצים לשפר דיור, המידע שכאן נכתב עבורכם, שיפור דיור נראה תהליך יחסית מורכב, איך צולחים אותו? מה כדאי לעשות כדי להביא לשיפור ולא, חלילה, להרעה בדיור? התהליך הוא מורכב, הוא עולה לא מעט ודרש ידע מקצועי כדי לבצע אותו בצורה נכונה.
מה עושים קודם? האם קודם מוכרים את הדירה ורק אחר כך רוכשים את הדירה החדשה או להפך? מהם השלבים הנכונים לתהליך כזה?
משפרי דיור לא זכאים להטבות קיימות כמו מי שקונה במחיר למשתכן, משפרי דיור צריכים לגייס הון עצמי רב לבד.
אם הדירה הנוכחית נמכרת במיליון שקלים והדירה החדשה עולה מיליון שמונה מאות ש"ח, על הדירה הישנה ישנה משכנתא במרבית המקרים, נניח ויש לנו על הדירה משכנתא של 300 אלף ש"ח, כעת נרצה לקנות דירה שעליה נצטרך משכנתא נוספת, הרי הדירה החדשה יקרה יותר בחצי מיליון ש"ח, היא צריכה לקחת משכנתא כדי לממן את הפער במחירי הדירות.
אוקיי, אז ממנים את המשכנתא החדשה ומתבססים על הנכס הקיים, האם זה תמיד כך?
מה עושים אם קנינו דירה חדשה אך הדירה הקודמת עדיין לא נמכרה?
במקרה בו הדירה הקודמת עדיין לא נמכרה נוצרה בעיה מבחינת המס, ברגע שאדם רוכש דירה שנייה הוא מחויב לשלם על העסקה השנייה מס רכישה גבוה, אם האדם בסך הכל משפר דיור והוא רוכש דירה על מנת למכור, הוא לא יצטרך לשלם מס רכישה גבוה.
מה קורה במקרה בו הדירה הקודמת עדיין לא נמכרה? ברשות המיסים מודעים לעניין, מכירת דירה היא לא דבר קל, לפעמים קשה למצוא רוכש טוב לדירה, לכן רשות המיסים מאפשרת טווח זמן של שנתיים בו ניתן לדחות את תשלום המס, אם לאחר שנתיים הרוכש עדיין מחזיק בשני נכסים, הוא מחויב לשלם מס רכישה כנדרש.
בעיה נוספת הנוצרת ברגע שהדירה הקודמת לא נמכרת היא עניין המימון.
איך מממנים משכנתא חדשה מבלי להתבסס על הרווח ממכירת הנכס הקיים?
הלוואת בלון
הלוואת בלון נקראת גם הלוואת גישור אשר תוכלו לקחת רק לטווח קצר, המקסימום יהיה 3 שנים, הבנק ממשכן את הדירה הראשונה והיא מהווה לו ביטחון למימון שנותן.
בהלוואה זו אתם משלמים כל חודש רק את סכום הריבית ובסוף תקופת ההלוואה אתם משלמים את הסכום שלוויתם בבת אחת, ברגע שאתם יודעים שאמור להיכנס לכם כסף ממכירת הדירה זה בסדר, אך אל תשכחו, בהלוואה כזו אתם מסתכנים לא מעט, הריבית גבוהה, הרבה פעמים לוקחי הלוואות הגישור לחוצים שתקופת ההלוואה מסתיימת ואז הם לחוצים למכור את הדירה ולכן הם מוזילים את מחיר הנכס עד למחיר הפסד.
בנוסף לכך, לא ניתן לדעת מה יקרה עם הדירה, לפעמים דירות יכולות לעמוד שנים למכירה, על הלוואות בלון אין הנחיות של המפקח על הבנקים ולכן, הריביות בה יכולות להיות מגוונות אין הגבלה על סוגי הריביות שירכיבו את ההלוואה (לא תמיד זה חיסרון).
לכן, כשלוקחים הלוואת גישור כדאי להתייעץ עם מומחים מקצועיים אם אכן ההלוואה תתאים לצרכים האישיים של הלווה.
אוקיי, ברגע שלקחתי הלוואת בלון, ההון העצמי למשכנתא מומן, בהמשך הדירה הקודמת נמכרה, הלוואת הבלון נסגרה ואנחנו נותרנו עם 2 משכנתאות, מה עושים עם שתי משכנתאות?
במקרה כזה גוררים את המשכנתא.
איך גוררים משכנתא?
גרירת משכנתא היא העברה של משכנתא לנכס אחר, המשכנתא מועברת עם כל תנאיה, המסלולים נשארים חופפים, כל הריביות נשארות באותו גובה, הכל נשאר זהה למה שהיה קודם.
לכן כשאתם גוררים משכנתא, תצטרכו לקחת בחשבון שמדובר בבירוקרטיה כמו בלקיחת משכנתא חדשה, גם כאן צריך להגיש בקשה לאישור עקרוני למשכנתא וצריך להביא מסמכים שונים.
בסיום כל התהליך תוכלו לחתום על הסכם חדש למשכנתא עם הבנק שלכם, הרבה בנקים מאפשרים גרירה של משכנתא רק אם הלקוח ימשיך לעבוד איתם,לצורך הדוכמה אם הוא מעביר את חשבון העו"ש שלו לבנק שלהם, (שלא תבינו לא נכון, לא צריך לגרור את המשכנתא לבנק אחר, אם רוצים, זה אפשרי),.
לא תמיד יהיה לכם משתלם לגרור את המשכנתא, אם הריביות של המשכנתא שלכם היו ריביות גבוהות בשילוב של מסלולים יקרים ואתם יודעים שיחסית לתנאי השוק הקיימים אתם יכולים לקבל תנאים טובים יותר, אז זה משתלם, אך אם תנאי השוק הקיימים לא מציעים לכם הוזלה במשכנתא, ייתכן ועדיף לכם להישאר עם המשכנתא הקודמת, בנוסף למשכנתא החדשה, כל זה מאוד דומה למיחזור משכנתא, אך לא תמיד מיחזור משכנתא הוא כדאי.
בקשת גרייס
תוכלו לבקש דחייה, "גרייס", כדי לא למצוא את עצמכם משלמים על שתי משכנתאות יקרות בו זמנית, תוכלו לבקש לדחות את תשלומי המשכנתא, בצורה כזו אתם דוחים את תשלום המשכנתא וברגע שאתם מצליחים למכור את הדירה אתם מתחילים לשלם את המשכנתא.
אם שמתם לב, כל ההצעות כאן באות לפתור את הבעיה שנוצרה עקב רכישת דירה חדשה לפני שהדירה הראשונה נמכרה, האם כך צריך לנהוג? מהי הדרך הנכונה למשפרי דיור לרכוש דירה?
מהו המדריך למשפרי דיור?
לפני שאתם מתחילים בתהליך זיכרו, שוק הנדל"ן חווה טלטלות רבות, המחירים מאמירים, יש מקומות בהם יורדים המחירים (טוב, זה פחות נפוץ… ) עליכם להיות ערניים ולבדוק מה מצב השוק.
אם מצב השוק מצביע על עלייה במחירי הדירות יהיה נכון קודם לרכוש דירה חדשה ורק לאחר מכן למכור את הדירה הקיימת, הרי אם מחירי הדירות יעלו גם מחיר הדירה הנוכחית יעלה וכך הפער בין מחירי הדירות יהיה ניתן לשליטה והוא לא יהיה גדול.
את הפטור ממס רכישה למשך שנתיים תוכלו לקבל במקרה שלא הצלחתם למכור את הדירה מיד, המשכנתא שתוכלו לקבל לדירה שנייה גם היא תהיה שונה, בדרך כלל נדרשים לשלם 15% מעלות הרכישה במעמד החתימה על החוזה ולאחר מכן, בהמשך תוכלו לקחת משכנתא נוספת או לבצע גרירת משכנתא.
כדי לממן את התשלום הראשון אתם יכולים לקחת הלוואה של עד 50% מערך הנכס שלכם (הישן, כמובן בתנאי שאין עליו משכנתא אם יש עליו משכנתא תוכלו לקבל 50% פחות המשכנתא הקיימת).
אם מצב השוק מצביע על ירידה במחירי הדירות יהיה ריווחי יותר למכור קודם כל את הדירה הקיימת, הרי לא נרצה שמחיר הדירה שלנו ירד ולא יספיק לרכישת דירה חדשה, בצורה כזו תוכלו להפחית את הפער במחירי הדירות.
מימון הרכישה באופן זה הוא פשוט יחסית, כספי המכירה יממנו את כספי הרכישה, אם תרצו אתם יכולים לקחת את הלוואה לכל מטרה והיא תממן לכם את ההון העצמי.
שימו לב לרכוש את הדירה החדשה תוך שנתיים מיום המכירה כדי שלא תחויבו בתשלום מס רכישה ומס שבח.
נקודה חשובה לציון:
במשכנתא רגילה ניתן לקבל עד 75% מימון, לעומת משכנתא למשפרי דיור בה ניתן לקבל עד 70% מימון.
נכון, שיפור דיור הוא תהליך מורכב, יש בו גם אלמנט של עמידה בזמנים שמוסיף למורכבות שלו, עדיין, אם אתם רוצים לשפר דיור אתם יכולים לבצע את התהליך במינימום טעויות, אם תלמדו מטעויות של אנשים אחרים, אתם יכולים לבדוק מה קורה בשטח, התייעצות עם מומחים רק תוסיף לכם, תוכלו להתייעץ עם יועצי משכנתאות מומחים, שמאים מקצועיים (לא שמאים של הבנק), אנחנו מאמינים שאתם יכולים להגיע לתכנון המשכנתא כך שהיא תתאים לכם בצורה המיטבית ביותר.
בהצלחה!
אם אתם מחפשים יועץ משכנתאות שיעזור לכם עם משכנתא למשפרי דיור, אתם מוזמנים לפנות אלינו לפגישת היכרות