תוכן עניינים
מסלול משכנתא
– ישנן כמה דרכים בלקיחת משכנתא, לכל מסלול משכנתא מאפיינים ייחודים אחרים. לכל מסלול ריבית אחרת ובכל מסלול רמות סיכון שונות. לכן, חשוב להכיר את האופציות הקיימות כדי לקבל החלטה כדאית ושקולה.
ריבית
אדם שלוקח הלוואה למעשה קונה כסף מהבנק וזה משולם בריבית… הריבית היא הסכום שיש לשלם על ההלוואה (מחושב באחוזים).
מדד
מספר המייצג מדידה של אפיון מסוים, נשתמש בזה כדי להשוות בין רמות שונות של האפיון המסוים במצבים שונים. לדוג' מדד מחירים מודד את שינוי המחירים.
החזר חודשי
הסכום החודשי שתחזיר לבנק לאחר לקיחת הלוואה וזהו נתון התחלתי שלא כולל שינויי ריבית, הצמדות מדד וכו'.
החזר כולל
החזר חודשי המשקלל בתוכו שינויים עתידיים במסלול כמו הצמדות מדד.
שינוי ריבית עתידי
עלייה עתידית בריבית תמיד יכולה להתרחש והיא יכולה להשפיע על ההחזר שלכם בהמשך. לכן ,ישנה אופציה במסלולים משתנים להעריך עליית ריבית עתידית וכך תוכלו להעריך השפעה כזו על ההחזר החודשי .
סיכום תמהיל
פיצול סך כל המשכנתא שאתם לוקחים לסוגי ריבית משכנתא שונים, בדר"כ יהיה בתמהיל כמה סוגים עיקריים של מסלולי ריבית, כאן נדרשת שימת לב מיוחדת בהתאמת התמהיל המותאם לצרכיכם האישיים.
סילוק
לקחתם משכנתא ל30 שנה לאחר 5 שנים הוטב מצבכם וביכולתכם לבצע סילוק משכנתא ולפרוע את יתרת ההלוואה, לרשותכם 2 אופציות: סילוק חלקי / סילוק מלא. קחו בחשבון שהבנק יגבה עמלות על פירעון מוקדם של ההלוואה כולה או אף על חלקה.
לוח שפיצר
שיטת חישוב של החזר משכנתא לפיה גובה ההחזר קבוע ,כל חודש אותו סכום שלא משתנה, ההחזר החודשי קבוע (אם יש שינויים בריבית ובמדד- גובה תשלום הקרן וגובה תשלום הריבית משתנה כל חודש אך הסכום הכולל שווה כל חודש).
קרן שווה
שיטת חישוב של החזר משכנתא שבה סכום ההחזר החודשי בשנים הראשונות גבוה ובהמשך הוא יורד ( התשלום על הקרן קבוע ותשלום הריבית יורד כל חודש).
ריבית הפריים
גובה ריבית נקבע ע"י בנק ישראל (כל חודש מחדש) עליו הבנק מוסיף את המרווח שלו וכך מתקבלת ריבית פריים (נניח וגובה הריבית הוא 0.10% הבנק מוסיף 1.5% סה"כ 1.6% ריבית פריים).
מדד המחירים לצרכן
מדד המחושב ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והוא בודק כל חודש שינויי מחירים של מוצרים ושירותים (מסלול צמוד מדד -מצמיד את קרן הלוואה לשינויי מדד המחירים לצרכן ,לדוג', אם נשאר לך לשלם עוד 100,000 ₪ והמחירים עלו ב1% כעת עלה ההחזר והוא יעמוד על 101,000 ₪ ,החוב גדל…).
מדד תשומות הבנייה
שיקלול חודשי של שינויי מחירי הבנייה של דירות מגורים כתוצאה מעליית מחירי חומרי בניין שונים. הקבלן לרוב יצמד למדד זה ובכך ביטח את עצמו- המחירים עלו ב2% ליתרת התשלום יתווסף עוד 2% מיתרת התשלום.
מדד מחירי הדיור
מבטא את השינוי בערך הדירות ,המדד המפורסם הוא ממוצע של חודשיים. על פיו ניתן להעריך שווי נכס .
לוח סילוקין
טבלה המציגה את שלבי ההחזר של ההלוואה, בטבלה מוצגים התשלומים שנגזרים מהסכם ההלוואה, הקרן והריבית. בסיום תקופת הלוואה הלוח מתאפס ומעיד שההלוואה נפרעה כולה. לחישוב לוח סילוקין ישנן שיטות שונות אחת מהן היא לוח שפיצר.
עמלת פירעון מוקדם
-"קנס משכנתא" ברגע שתפרעו משכנתא לפני התקופה המתוכננת להלוואה הבנק ידרוש עמלה על הריבית שיכל להרוויח אילולא הייתם פורעים את ההלוואה- זה מתרחש כאשר גובה הריבית השנתית נמוך מגובה הריבית השנתית שבתמהיל המשכנתא שלכם. מומלץ שתחשבו על נתון זה בבניית תמהיל משכנתא שיכיל נקודות יציאה.
אישור זכויות
מסמך המפרט את הזכויות וההתחייבויות של הנכס ע"פ הרשום במינהל מקרקעי ישראל.
דמי פתיחת תיק
עמלה הנלווית לפתיחת תיק, הבנק מבקש עמלה על הטיפול בתיק, גובה העמלה הוא 0.25% מסכום ההלוואה. (במקרה שערך ההלוואה שלקחתם נמוך או גבוה מן התקרה יגבה ממכם סכום מינימום {500} או מקסימום {6000}) כדאי שתדעו שניתן לבקש מהבנק הנחה בעמלה .
היטל השבחה
תשלום חובה, תידרשו לשלמו כשתירצו אישור תכנית בניין עיר/ אישור הקלה/ אישור שימוש חורג שהם ממילא גורמים להשבחת הנכס. המס עומד על 50% משווי ההשבחה. והוא משולם בעת מימוש ההשבחה.
הערת אזהרה
הערה הנרשמת במרשם המקרקעין ומזהירה קיום התחייבות בכתב של בעל הקרקע או של מי שיש לו זכות על הקרקע לבצע או להימנע מעסקה מסוימת. בדר"כ נשתמש בזה להתחייבות המוכר להעביר את הדירה ע"ש הקונה וכך לא תוכל להתבצע עסקה שונה הסותרת את הרשום בהערה.
מכתב כוונות
מסמך המונפק ע"י הבנק בו הוא מאשר את הסרת השיעבוד מהנכס (המשמש כמשכון) לאחר שיקבל את יתרת ההלוואה. תידרשו למכתב זה בעת פירעון מוקדם של ההלוואה המשעבדת את הנכס או בזמן מכירת הנכס המשועבד.
מס רכישה
תשלום חובה על כל מי שקונה זכות במקרקעין ,רוכש הזכות משלם למדינה עבור ביצוע העסקה.
ערבות חוק מכר
חוק הקובע הגנה על כספי הקונה ברכישת הנכס. החוק מחייב את מבצע הפרוייקט להציג ערבות בנקאית שתבטח את כספי הרוכשים וכך יהיה ביטוח אם הדירה לא תימסר לקונה וכדו'
רישום בטחונות
כדי להבטיח את פירעון ההלוואה הבנק ידרוש ביטחונות : שטר משכנתא, מסמך התחייבות עבור רישום משכנתא, הודעת משכון, הערת אזהרה, דו"ח מרשם המשכונות שהנכס נקי משיעבוד ,ביטחונות ע"פ חוק המכר וכמובן הוא גם ידרוש ערבים.
שמאות
הבנק רוצה לוודא שהנכס אותו אתם רוצים למשכן הולם את סכום ההלוואה ולכך דורש הערכה משמאי מקרקעין שיבדוק את שווי הנכס ותקינותו. מסגרת האשראי שתקבלו תהיה ע"פ הערך שינקוב השמאי או ע"פ מחיר הנכס-הנמוך מבניהם.
גרירת משכנתא
העברת שיעבוד מנכס אחד לנכס אחר. נניח ותרצו למכור נכס ישן שברשותכם שעליו משכנתא בתנאים מצוינים תוכלו "לגרור" את המשכנתא מנכס ישן לחדש ולהפך ובכך הרווחתם תנאי משכנתא בתנאים שהיו לכם. במקרה שעדיין לא קניתם דירה ואין לאן לגרור את המשכנתא ,הבנק יציע לכם ערבות בנקאית ואתם תמשיכו לשלם לו את המשכנתא.
הלוואה לכל מטרה
כשמה כן היא נניח ותרצו להרחיב את הבית , תוכלו לקחת הלוואה רגילה או משכנתא לכל מטרה. זה יכול להיות גם רכישת רכב וכדו'
הלוואת גרייס
הלוואה בתנאים מועדפים ,הלוואה לטווח ארוך, בשנים הראשונות נשלם רק על הריבית ובסיום תקופת הגרייס נשלם את הקרן ואת הריבית עד לסיום ההלוואה.
הלוואת בלון
שיטה שנקראת גם "לוח בוליט" :כל חודש משלמים על הריבית ורק בסוף תקופת ההלוואה מחזירים את הקרן במלואה, בתשלום אחד זוהי הלוואה לטווח קצר.
אחוז מימון במשכנתא
כדי לממן דירה נדרש לתת את ההון העצמי שלנו+ המשכנתא ככל ששיעור המימון של המשכנתא גבוה הריבית אותה תשלמו יהיה גבוה יותר, לכן, חשוב שתשימו לב לאחוזי המימון ואם תוכלו להפחית מהם תרוויחו ריבית נמוכה יותר.
יחס החזר
ככל שההוצאה החודשית שלכם על המשכנתא נמוכה ביחס להכנסה החודשית, הבנק יהיה גמיש יותר בריבית. לדוגמא: אדם המרוויח 20,000 ₪ בחודש ומשלם משכנתא 8,000 ₪ כל חודש , יחס ההחזר שלו=40% -גבוה. אבל, אם הוא משלם כל חודש 4,000 ₪ יחס ההחזר שלו נמוך ועומד על 20% שזה נמוך וכאן מן הסתם יקבל ריבית נמוכה יותר.