כל מה שכדאי לכם לדעת על מיחזור משכנתא!
לאחרונה נשמעים הרבה דיבורים סביב נושא זה, מיחזור משכנתא הפך לעניין פופולארי מאוד, למה?, בעקבות משבר הקורונה גובה ריביות המשכנתא ירד באופן משמעותי ביותר, ריבית הפריים זולה יותר מאי פעם, מי שלוקח משכנתא בתנאים של היום מקבל תנאים טובים יותר מהתנאים שהיו בעבר. איך גם מי שלקח בעבר משכנתא יכול ליהנות מתנאים טובים יותר? וכאן מיחזור משכנתא נכנס לתמונה.
מה זה בכלל מיחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא הוא תהליך בו המשכנתא הקיימת ממוחזרת והופכת למשכנתא חדשה, "משדרגים" את המשכנתא הקיימת… את המשכנתא הממוחזרת ניתן להתאים כך שהיא תתאים לצרכים האישיים של הלקוח ותהיה עם תנאים טובים יותר.
המשכנתא הרי מורכבת ממספר מסלולים, נניח והמשכנתא שלי כוללת מסלול צמוד למדד המחירים לצרכן, אני יכול לשנות את המסלולים ולהוריד את המסלול הצמוד למדד ובמקומו להציב מסלול אחר, שינוי כזה יכול להביא לחיסכון של עשרות אלפי שקלים.
ברגע שאני משנה את תמהיל המשכנתא, אני ממחזרת את המשכנתא.
מהן הפעולות הנחשבות למיחזור משכנתא?
- שינוי מסלול (כגון, מסלול צמוד שהופך למסלול קבוע).
- שינוי במשך זמן הלוואת המשכנתא (הגדלת או הקטנת התקופה).
- מיחזור משכנתא יכול לחסוך כסף רב, התנאים השתנו, הריביות על המשכנתאות פחתו, ולכן, נוצרה תקופה מעולה למיחזור משכנתא.
ההבדלים בין מיחזורי המשכנתא השונים:
מיחזור פנימי
מיחזור משכנתא בתוך הבנק בו המשכנתא מנוהלת, מה שמשתנה כאן זה ההרכב של ההלוואה.
מיחזור חיצוני
שימו לב, לא תמיד מיחזור משכנתא הוא כדאי, מיחזור מבצעים רק מתי שמשתלם, תנאי השוק משתנים כל הזמן ולכן ההמלצה שלנו היא לבדוק כל שנה מה קורה בתחום המשכנתאות, האם הריביות השתנו, האם יש חדש בתחום?, בנוסף, אם אתם מגלים שינויים המצביעים על אפשרות להוזלת המשכנתא שלכם, הגיע הזמן לבצע ניתוח מעמיק יותר, וליהנות מחיסכון במשכנתא.
אחרי אילו שינויים כדאי לעקוב במיחזור משכנתא?
כדי לדעת אם הגיע הזמן לבצע מיחזור משכנתא, אם יש שינוי באחד מהדברים הבאים כדאי לבצע בדיקה לכדאיות מיחזור משכנתא:
ירידה בגובה הריבית
שוק המשכנתאות חווה תנודות רבות, בנק ישראל משנה כל תקופה את גובה הריבית, ברגע שיש שינוי בגובה הריביות, מיחזור משכנתא יכול להוביל להוזלה משמעותית בגובה ההחזר החודשי, אל תחמיצו הזדמנות כזו!
שינויים ביכולת ההחזר
אם יכולת ההחזר שלכם השתנתה, אל תישארו במצב הנוכחי, אם פעם יכלתם לשלם כל חודש משכנתא של 5 אלף ש"ח, זה בסדר אם יכולת ההחזר השתנתה, מיחזור משכנתא פותר בעיה כזו וגם את הבעיה ההפוכה לה, יכולת החזר שגדלה ונוצרה הזדמנות להקטין את תקופת ההלוואה וממילא להוזיל את תנאי ההלוואה.
סילוק חלק גדול מהמשכנתא
אם פרעתם חלק גדול מהמשכנתא (כשאתם עושים את זה שימו לב שאתם לא מבצעים טעויות על הדרך), חשוב לבדוק מה השתנה, הרי ברגע שסכום גדול נפרע, את יתרת הסכום תמשיכו לשלם, אך משהו הולך להשתנות, כדאי שתבדקו מה תרצו לשנות, את גובה ההחזר או את מספר התשלומים להלוואה. אם תבחנו את העניין כראוי תדעו אם מיחזור משכנתא יעזור גם למשכנתא שלכם.
איך תדעו אם מיחזור המשכנתא הוא כדאי?
טוב, אני בטוח שהבנתם, מיחזור משכנתא יכול לחסוך לכם כסף, כדי לדעת אם מיחזור משכנתא ישתלם לכם, תצטרכו להוציא דו"ח יתרות משכנתא, דו"ח כזה מציג את יתרת המשכנתא שנשאר לכם לשלם, מה המשכנתא שלכם כוללת, מהם המסלולים המשולבים בה וכו'.
לא אמורה להיות בעיה להשיג דו"ח יתרות עדכני, זה לא משהו מורכב, בדרך כלל ניתן להוציא דו"ח זה דרך אתר הבנק, אם נתקלתם בקשיים אתם יכולים לפנות לשירות לקוחות הבנק.
אחרי שיש לכם את דו"ח היתרות, אתם יכולים לדעת מה קורה עם המשכנתא שלכם, אם אתם מסתבכים בהצלבת הנתונים ובדיקת המידע, אתם יכולים לפנות ליועץ משכנתאות מומחה שיעזור ויכוון אתכם. גם הבנק מציב לרשות הלקוחות מומחי משכנתאות, אך אל תתבלבלו, למומחי המשכנתאות בבנק אין אינטרס להביא להוזלת המשכנתא שלכם, הם מצ'ופרים על כל ריבית גבוהה שהם מצליחים "לדחוף" ללקוח… תמיד כדאי לבחור ביועץ משכנתאות פרטי ולא במומחה למשכנתאות מטעם הבנק.
תוכלו להיעזר במחשבון המשכנתא היחודי לנו, לצורך בדיקת נתוני המשכנתא שלכם/ שתרצו להוציא.
אם אתם מתכננים לפעול עצמאית, כדאי שתפעלו בסדר הבא:
את כל נתוני הלוואת המשכנתא שלכם, הזינו במשבון המשכנתא שלנו, המחשבון יסייע לכם להגיע אל ההחזר החודשי הרצוי.
שימו לב, אל תתייחסו לעמלת פירעון מוקדם, היא תקבל לאחר מכן יחס אישי.
זה היה השלב הראשון, קיבלתם מידע שיסייע לכם, עכשיו הגיע הזמן להתקדם הלאה, הרכיבו תמהיל משכנתא שמתאים לגובה ההחזר החודשי שאתם רוצים.
בניית תמהיל משכנתא היא דבר מורכב ומשמעותי, בתהליך זה מספיקות טעויות קטנות כדי להביא לנזק גדול.
ההמלצה שלנו היא לא לחסוך בייעוץ מקצועי לעזרה בבניית תמהיל משכנתא, תמהיל משכנתא צריך להיות מותאם לצרכים האישיים של הלקוח, ברגע שמשהו מתפספס, הטעות יכולה להיות הרת גורל, אל תזלזלו בתמהיל המשכנתא, הוא משפיע על המצב הכלכלי שלכם, בסופו של דבר!
אחרי שבניתם תמהיל משכנתא מותאם צרכים האישיים שלכם, אתם יכולים להתקדם הלאה, השלב הבא הוא קבלת הצעות מחיר מהבנקים, בקשו מכמה בנקים הצעות מחיר, הבנק שמציע את גובה הריבית הכי נמוך בתנאים המתאימים לכם, אליו תפנו בסופו של דבר, כמובן, חשוב שתבדקו כי ריביות המשכנתא שהבנקים מציעים לכם מותירות את מיחזור המשכנתא כדאית ולא הופכות אותה לחסרת טעם.
שקללו את העמלה שתצטרכו לשלם על הפירעון המוקדם בתוך ההצעות מחיר שאתם מבקשים מהבנקים,
(שימו לב, מיחזור המשכנתא משתלם רק אם הריביות ירדו בסכום של יותר מהסכום שתצטרכו לשלם עבור העמלה על הפירעון המוקדם), בבדיקת הכדאיות בדקו אם זה עדיין משתלם לכם, אם מצאתם שמיחזור המשכנתא משתלם למשכנתא שלכם, חבל על כל יום שעובר!
אל תשכחו שלמיחזור משכנתא יש הוצאות נלוות.
מהן ההוצאות הנלוות למיחזור משכנתא?
שאלה טובה, חשוב לקחת בחשבון,עוד לפני שאתם נכנסים לתהליך זה, את עלות ההוצאות הנלוות:
- עלות פתיחת תיק – ברגע שממחזרים משכנתא פותחים תיק חדש (כן, גם אם התיק רק ממוחזר באותו בנק), לרוב עלות העמלה היא רבע מגובה סכום המשכנתא המבוקשת (על מיחזור פנימי תשלמו פחות מעל מיחזור חיצוני).
נקודה חשובה: עלות פתיחת תיק יכולה להשתנות מלקוח ללקוח, ממיחזור למיחזור, על עמלה זו ניתן לקבל הנחה, אם תבקשו הנחה בצורה נכונה, סביר להניח שתקבלו. - עלות שמאות לנכס – מיחזור חיצוני דורש שמאות, מיחזור פנימי לא דורש שמאות, שמאי יגבה בין 600 ש"ח ל 2,000 ש"ח, בהתאם לגודל הנכס אותו הוא מעריך.
- עלות ביטוח מעודכן – יש צורך בעדכון ביטוח המשכנתא בהתאם לתנאי ההלוואה החדשה (בין אם מדובר במיחזור פנימי ובין אם מדובר במיחזור חיצוני).
אם אתם כבר בנושא זה, נצלו את ההזדמנות לבדוק אם יש לכם כפלי ביטוח או ביטוח יקר מדי. - עלות הערת אזהרה מעודכנת – הבנק צריך לקבל אישור מהבנק הקודם כדי לרשום הערת אזהרה על שם הדירה, מחיר הערת אזהרה חדשה נע בין 200 ל 250 ש"ח.
- עלות ייעוץ משכנתא פרטי – אם אתם בוחרים להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי, שקללו גם עלות זו לסעיף ההוצאות.
שימו לב, מיחזור פנימי חוסך בבירוקרטיה רבה, אבל אל תטעו לחשוב שאם בנק אחר מציע לכם הצעה שונה לא עוברים בנק, בירוקרטיה כזו תוכלו לעבור, אם זה קשה לכם יותר מדי, קבלו עזרה מקצועית, אל תיכנעו לבירוקרטיה, הכסף הוא שלכם.
מה אתם חושבים על מיחזור משכנתא?
אנשים חושבים שאם הם כבר שילמו משכנתא כל השנים, יתרת התשלום שנשאר להם לשלם הוא על הקרן בלבד, זה לא נכון!
אמנם על פי שיטת החישוב של שפיצר נראה שמשלמים בשנים הראשונות של המשכנתא תשלומים המורכבים בעיקרם מריבית המשכנתא, אבל אל תשכחו, הכל יחסי, אם ממחזרים משכנתא כזו מקטינים את גובה הריבית וגם את גובה ההחזר החודשי, אל תפלו לטעות זו, הרבה אנשים נופלים פה.
מהם תנאי הבנק להרכב המשכנתא?
בנק ישראל הוציא הנחייה על פיה אמור להיות הרכב כל משכנתא הנלקחת מאחרי שנת 2012:
מסלולים משתנים כמו פריים לא יוכלו להיות מעל שני שליש מסכום ההלוואה.
שליש מסכום המשכנתא ילקח במסלול ריבית קבועה.
ואיך זה קשור למיחזור משכנתא? אם המשכנתא שלכם נלקחה לפני שיצאה ההנחייה האמורה, אתם זכאים למחזר את המכנתא ולהשאיר את המסלולים שהיו לכם באותה יחסיות שהם היו קודם, למרות שהם לא עונים לדרישת בנק ישראל ואם הייתם רוצים לקחת משכנתא חדשה לא הייתם יכולים לקבל הרכב כזה.
ראינו כי:
פעמים רבות כדאי למחזר משכנתא, צריך לדעת לעשות זאת בצורה נכונה והחיסכון המתקבל הוא גדול, לפני שמבצעים מיחזור משכנתא יש לבדוק בצורה מקצועית אם המיחזור כדאי לתקופה, לא בכל תקופה כדאי למחזר משכנתא, אם ריביות המשכנתא העכשוויות גבוהות, לא בטוח שמיחזור משכנתא משתלם, כעת אנו בעיצומו של משבר הקורונה שהביא להקלות רבות בבנקים, תנאי השוק השתנו וריביות המשכנתא נמוכות יותר מאי פעם, אם תרצו גם אתם שנבצע עבורכם בדיקת כדאיות מיחזור, ללא עלות, צרו עימנו קשר, העבודה היא שלנו, החיסכון שלך!
מיחזור משכנתא לפי הבנקים:
מיחזור משכנתא הבנק הבינלאומי
איך ממחזרים משכנתא בבנק הבינלאומי? מיחזור משכנתא בבנק הבינלאומי הוא זהה לתהליך בכל בנק אחר. הדבר בראשון שתצטרכו לעשות הוא: – להגיש בקשה לקבלת אישור
מיחזור משכנתא בבנק מזרחי טפחות
מה צריך לדעת על מיחזור משכנתא בבנק מזרחי טפחות? כל אחד יכול למחזר את המשכנתא שלו בכל בנק שיבחר. קיימים שני סוגי מיחזור משכנתא: מיחזור
מיחזור משכנתא בבנק לאומי
איך ממחזרים משכנתא בבנק לאומי? מיחזור משכנתא לא מתרחש בין לילה, מדובר בצעד שאורך זמן. אז מה צריך לעשות? יש רשימת מסמכים אותם יש להביא
מיחזור משכנתא בבנק ירושלים
יש לכם משכנתא בבנק ירושלים ואתם רוצים למחזר אותה? מרגישים שהמשכנתא כבדה עליכם? בנק ירושלים ידוע בריביות הטובות שהוא מציע, רבים מנוטלי המשכנתאות מנסים למחזר
מיחזור משכנתא בבנק הפועלים
המשכנתא שלכם היא בבנק פועלים? רוצים לדעת איך ממחזרים משכנתא בבנק פועלים? כאן תקבלו מידע שיעזור לכם להתקדם הלאה. אז איך ממחזרים משכנתא בבנק פועלים?
מיחזור משכנתא בבנק דיסקונט
גם לכם יש משכנתא בבנק דיסקונט? רוצים להעביר את המשכנתא שלכם לדיסקונט? אתם יכולים למחזר את המשכנתא וליהנות מחיסכון גדול יותר! האם מיחזור משכנתא שווה
מיחזור משכנתא בבנק אגוד
משכנתא היא הלוואה הנלקחת למספר שנים רב. לכן, הגיוני ונפוץ מאוד למחזר את המשכנתא הישנה למשכנתא טובה, מותאמת יותר. הרי עולם המשכנתאות עובר שינויים תמידיים,